Дубай: восстановление рынка уже началось
Согласно точки зрения аналитиков, цены на недвижимость в Дубае находятся около дна, а доверие клиентов неспешно возвращается на рынок. Так ли это?
«Отчужденная недвижимость неспешно раскупается, на рынке заметны первые показатели оживления. Количества продаж растут. Кроме этого сравнительно не так давно банки облегчили условия предоставления ипотечных кредитов.
Согласно нашей точке зрения, это есть еще одним показателем того, что рынок начал поправляться», – утверждают аналитики HSBC, одной из наибольших банковских групп в мире, в собственном июньском докладе, посвященном рынку недвижимости Дубая.
В соответствии с опросом, совершённым HSBC в мае, фактические стоимости сделок в Дубае выросли на 4% в апреле если сравнивать с мартом, и еще на 5% в мае.
«Полевая проверка», совершённая экспертами, подтверждает тот факт, что объектов, реализовываемых со большими скидками, на рынке неспешно делается меньше. Дело в том, что спрос на недвижимость растет, а кое-какие продавцы снимают собственные объекты с продажи либо сдают в аренду. Покупательская уверенность в рынке укрепляется, и продавцы менее с радостью идут на уступки.«Неподтвержденные эти говорят о том, что на рынок возвращаются и зарубежные инвесторы», – говорится в докладе HSBC.
Большинство операций с недвижимостью в текущем году была совершена за наличный расчет. Но сейчас клиенты по ипотечному кредиту начали активизироваться, что связано с последними трансформациями в банковской политике кредитования.
Не смотря на то, что, если сравнивать с пиковыми показателями сентября 2008 года, цены фактических сделок и сократились на 23%, аналитики HSBC уверены в том, что «чтобы полностью осознать масштабы спада, нужно сравнить цены продажи с запрашиваемыми стоимостями». В соответствии с их отчету, отличие между текущими стоимостями продаж и пиковыми запрашиваемыми стоимостями образовывает ни большое количество ни мало 65%.
Предел пройден?
Дэвид Леппер, глава отделения UAE Equity Research, компании HSBC Global Research, утверждает: «Информацию о состоянии рынка за апрель-май были в полной мере хорошими: цена фактических сделок растет, количества держатся на самом высоком уровне, а банки смягчили условия кредитования. Однако до конца 2009 года мы не сможем сказать об устойчивой тенденции. Не смотря на то, что мы отмечаем определенные хорошие сдвиги, рынок начинает собственный восстановление с самого дна, рост количеств кредитования очень скромный, а в экономике эмирата до сих пор существуют нерешенные неприятности».
Тогда как цены на квартиры (на долю которых приходится 85% от общего количества сделок) начали медлительно возвращаться на прошлый уровень (+9% в мае 2009 года), цены на виллы снижаются . В месячных показателях этот сегмент дубайской недвижимости снизился в цене на 11%. Если сравнивать с пиковыми показателями сентября 2008-го года цены продаж вилл сократились на 49%.
Для сравнения: спад цен на квартиры составил всего лишь 16%.
«Информацию о стоимостях фактических продаж смогут не соответствовать настоящей стоимости недвижимости, поскольку клиенты обычно занижают цена собственного имущества в целях сокращения регистрационного взноса. Наряду с этим расхождение вряд ли есть большим, потому, что объекты, приобретённые по подозрительно низким стоимостям, в большинстве случаев, проходят тщательную диагностику у соответствующих органов. Это указывает, что настоящая цена недвижимости находится где-то посередине между запрашиваемыми ценами и ценами продаж, разрыв между которыми начал уменьшаться», – утверждают специалисты HSBC.
На рынке существуют и другие потенциальные риски. Наступивший летний сезон вероятнее приведет к замедлению активности, которое, со своей стороны, послужит обстоятельством кратковременного колебания стоимостей. Кроме этого в ближайшее время на дубайском рынке покажется множество новых объектов, что может привести к его ослаблению.
Сдавать в аренду уже не так выгодно
Понижение доходности от сдачи дубайской недвижимости в аренду делается все более очевидным. Арендные ставки падают (за истекший период года они утратили 41%), а цены, как мы уже говорили, начинают стабилизироваться. Доходность недвижимости эмирата от сдачи в аренду сократилась с 7% в марте до 5,9% в мае.
Кризис стал причиной ужесточению условий кредитования. Вследствие этого быстро упала цена недвижимости, а доходность от аренды местной недвижимости, соответственно, возросла. Но, по окончании первой волны увольнений, прокатившейся по эмирату, средняя цена арендной платы снизилась. «Доходность от аренды, как мы вычисляем, снизится еще посильнее по окончании того, как на рынке покажутся новые объекты», – говорится в докладе HSBC.
Отличные объекты в центре внимания
В случае если сравнивать Дубай со столицей страны, Абу-Даби, можно подчернуть, что в обоих городах арендаторы и покупатели все больше интересуются отличной недвижимостью, расположенной в респектабельных районах. Об этом говорится в размещённом в начале лета докладе консалтинговой компании Landmark Advisory.
«В Дубае и Абу-Даби стоимости уменьшаются с различной скоростью и по различным обстоятельствам. Но и в том месте и в том месте снижение цены формирует новые возможности, каковые содействуют росту спроса», – говорит Джесси Даунз, директор консультационной компании ResearchAdvisory Services, в изучении по результатам второго квартала 2009.
«Потому, что активность ипотечного кредитования находится на достаточно низком уровне, большую часть операций с недвижимостью образовывает приобретение за наличный расчет. Исходя из этого чтобы грамотно оценить тенденции ценообразования, нам очень принципиально важно иметь доступ к данным об обоих типах сделок», – добавила Джесси Даунз.
Смещение заинтересованностей конечных клиентов в сторону отличной недвижимости стало причиной повышению спроса на объекты от больших и авторитетных девелоперов. По большей части спросом пользуется недвижимость в ОАЭ, расположенная в респектабельных районах, например, в Dubai Marina. Данный район кроме этого пользовался громаднейшей популярностью у арендаторов: 30%всех новых контрактов на годичную аренду недвижимости в эмирате было подписано как раз тут.
Создатель: Parag Deulgaonkar (Emirates Business 24/7)
Перевод: Николай Стрельников
