Дом на воде в испании: перед законом о побережьях равны все

Дом на воде в испании: перед законом о побережьях равны все

Имеется такое не весьма приятное для обладателей недвижимости понятие «водоохранная территория». В случае если окажется, что ваш дом выстроен в ее пределах – он подлежит сносу. самые показательные события происходят сейчас в красивой Испании.

Испанские власти воистину с германской педантичностью заставляют сейчас трудиться закон о побережьях, принятый 20 лет тому назад, на что раньше никто не обращал внимания.

С детских лет все мы знаем о противоречивых особенностях воды. Она и красива («база всего живого», «солнце, вода и воздух – отечественные лучшие приятели»), и смертельно страшна – об этом нас не уставал давать предупреждение ОСВОД.

На любимом нами рынке недвижимости вода ведет себя, в общем, так же. С одной стороны, всем нравятся объекты с видом на море либо озеро – риэлторы подсчитали, что полноценный sea view способен обеспечить коттеджу либо вилле прибавку в стоимости от 30 до 100%.

Иначе — страшная «водоохранная территория». В случае если ее нарушил – ищи ветра в поле. Домов тут быть не должно.

Где и как сносили дома в водоохраной территории, чем они заканчивались, и каковы шансы не наступить на эти грабли сейчас?

Не стал Ley de Costas учить наизусть,

Сейчас вот у парня испанская грусть

Самые драматичные новости, касающиеся разглядываемой нами темы приходят сейчас из Испании. Фабула кратко такова. Во второй половине 80-ых годов двадцатого века в стране был принят «Закон о побережьях» (Ley de Costas), провозглашающий береговую полосу в 100 м общенациональной собственностью. Любое строительство в ней (а тем более строительство частное) запрещалось.

Более 15 лет об этом законе никто не вспоминал – по крайней мере, в Испании велось активнейшее жилищное строительство, новые дома, счет которым шел на миллионы и сотни тысяч, деятельно скупали все – и испанцы, и чужестранцы. Но пришедшее в 2004 году к власти правительство социалистов решило о законе отыскать в памяти. Дома, выстроенные в прибрежной территории, было решено сносить не только без всяких компенсаций обладателям – более того, довольно часто за счет этих обладателей!

По некоторым оценкам, число подлежащих сносу домовладений достигает полумиллиона. Кроме того в случае если эти оценки преувеличены, ясно, что пара сотен тысяч – это совершенно верно.

Жёсткое dura lex sed lex, которое так неожиданно озарило испанские власти, не щадит не только небольших людишек, но и персон состоятельных и известных. Так, по сообщениям СМИ, угроза нависла над виллой знаменитого актера Антонио Бандераса. Объект оценивается в 10 млн. евро.

Любопытно, что суд постановил, что сам Бандерас закон не нарушал – это сделал прошлый обладатель, что самовольно захватил участок и начал постройку, не взяв надлежащую лицензию. Но в соответствии с испанскому законодательству, Бандерасу это не окажет помощь. Из русских знаменитостей, попавших в ту же переделку, возможно назвать певицу Глюкозу – пара лет назад она вместе с мужем приобрела виллу в той же прибрежной полосе.

Оба дома были приобретены на побережье Коста дель Соль.

Параллельно с этим разворачивается еще один скандал. Власти одного из самых респектабельных курортов, Марбельи (что также находится на этом побережье) щедро раздавали почву под коммерческую застройку. Речь заходит не о прибрежной 100-метровой полосе, а о вторых территориях, но от этого не легче: застраивались муниципальные парки, территории, предназначенные для социальных объектов.

Дошло до того, что Департаменту образования Андалусии выяснилось негде строить новые школы – все предназначавшиеся под это площадки были заняты жильем либо отелями!

Любопытно, что уголовные дела по этим основаниям заводились последовательно на трех мэров Марбельи. Сходу шесть уголовных дел было возбуждено против Хесуса Хиля, что возглавлял городскую администрацию с 1991-го по 2002 год. Хулиан Муньос (2002-2003) был приговорен к шести месяцам заключения в тюрьме за незаконную выдачу лицензий на постройку отелей в прибрежной территории Banana Beach.

Затем был глава горадминистрации Марисоль Ягуэ, что собрал солидный «букет» обвинений: денежные махинации, неестественное завышение цен на недвижимость в Испании, расхищение публичных фондов, злоупотребление служебными полномочиями при выдаче лицензий на постройку.

Серьёзные подробности

Как это часто бывает, эксперты, смотрящие за проблемой, имеют на нее собственный, пара хороший взор. Соглашаясь в целом с обрисованным выше, Юлия Титова, начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость», обращает внимание на кое-какие значительные подробности. В первую очередь, такие неприятности вероятны лишь в том случае, если дом был возведен без разрешения на постройку.

В случае если же разрешение было получено и строительство осуществлено в срок, то обратной силы закон не имеет.

«Основополагающими документами при покупке недвижимости являются не только документ о принадлежности отчуждаемой собственности продавцу, но и разрешение на постройку, причем оно выдается на конкретную площадь, пятно и этажность застройки, — уточняет специалист. – В ряде государств (не только в Испании, но и, например, в Черногории, Греции) эти параметры обычно нарушаются: возводится объект, превышающий разрешенный». Кстати, додаёт Юлия Титова, такие вещи сплошь и рядом происходят в Греции, но в том месте так все коррумпировано, что до сноса дело не доходит: все платят регулярные «штрафы», т.е. взятки.

Еще более радикален в собственных оценках Петр Коваленко, начальник регионального направления департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills. Он утвержает, что винить во всем лишь мэров Марбельи как минимум смешно. «Обстановка появилась в том месте, где была самая «тёплая» недвижимость. Наряду с этим государство было заинтересовано в буме на рынке недвижимости, оно всеми силами завлекало зарубежных клиентов, — отмечает он. – Ясно, что мэрия Марбельи действовала как минимум с ведома вышестоящих правительства».

Петр Коваленко додаёт, что обстановка очень характерна для государств, каковые недавно были авторитарными: в том месте нет традиций уважения к законам, и многие вопросы регулируются волевыми ответами правительства. «Последствия прекрасно известны: нарушают многие, а «под раздачу» попадает кто-то один. На мой взор, что-то похожее случится и в Черногории, — предрекает специалист. – Законодательство в том месте еще рыхлое, а деньги пришли весьма важные, исходя из этого на многие вещи местные власти закрывают глаза».

А у нас?

Люди, смотрящие за отечественным рынком недвижимости хотя бы пять лет, точно отыщут в памяти подобные истории, произошедшие в Российской Федерации. Была борьбапод руководством известный природоохранителем, а сейчас префектом Северного административного округа Москвы, Олегом Митволем с подмосковным поселком «Екатерининские валы». Тот же Митволь, консолидировав силы с столичным главой горадминистрации Ю.Лужковым, пробовал снести поселок «Речник» — это уже в административной линии Москвы, в Серебряном бору. Возможно, наконец, отыскать в памяти борьбу самого Ю.Лужкова с дебаркадерами на Фрунзенской набережной – одним из объяснений, из-за чего их направляться стереть с лица земли, являлся тот факт, что стоят они в реке и все около загрязняют

Все так же, как в Испании? Так, да не так. Главное отличие нашенских реалий от тех, что приняты в цивилизованном мире (кроме того в случае если страны не самые цивилизованные – та же Греция), пребывает в том, что в том месте, чтобы попасть «под каток», необходимо иметь вправду «кривые» документы.

Не забывайте слова Юлии Титовой («Бест-недвижимость»): «в случае если разрешение было получено и строительство осуществлено в срок, то обратной силы закон не имеет»? У нас же часто бывает так, что хозяин имеет в полной мере законные документы – по крайней мере, они взяты в национальном органе, Федеральной регистрационной работе. Но при происхождения неприятностей государство практически провозглашает нелегитимными им же выданные документы.

Еще одна очаровательная странность в законодательстве. В отечественных водоохранных территориях не разрещаеться строительство капитальных строений, но не не разрещаеться некапитальных. Что такое некапитальное строение – на бытовом уровне ясно: беседка в том месте, сарайчик. Вопрос только в том, неизменно ли граница отчетлива юридически? И не произойдёт ли так, что один контролирующий заявит коттедж, выстроенный в водоохранной территории, некапитальным – вследствие того что получил от застройщика «магарыч»?

А позже данный объект приобретёт частное лицо, к нему придет второй контролирующий и сообщит, что это самая настоящая капитальная постройка? И что ему, этому второму контролирующему, глубоко плевать на то, какие конкретно в том месте бумаги подписал первый? Вопросы, вопросы

В следствии, как деликатно отмечает Алексей Каневский, начальник практики земельного права юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», у нас фактически отсутствуют случаи хорошего (для граждан) ответа аналогичных дел. Берущие знают, что объекты с пороками, и исходя из этого не судятся. Но это вовсе не означает, что коттеджи сносят – легко их собственники защищают собственные права «иными методами, без привлечения юристов».

Надеюсь, вы осознаёте, что тут имеется в виду – в одной стране так как живем.

Отечественным читателям, возможно, нужнее всего практические советы: что делать? Для зарубежных рынков советы несложны и понятны. В первую очередь, необходимо искать верного застройщика – того, кто в далеком прошлом на рынке, имеет большое количество реализованных проектов и не начнёт рисковать собственной репутацией.

Второе (это, возможно, еще серьёзнее) – необходимо не скупиться на свободную юридическую экспертизу. Главным словом тут есть «свободная» — со стороны застройщика, само собой разумеется, будет юрист, но он кровно заинтересован в том, дабы сделка состоялась. Соответственно, вряд ли он поведает вам о недостатках проекта.

Нужно подчернуть, что менталитет отечественных и зарубежных клиентов изначально весьма разнился. Отечественные склонны были вычислять, что цена – это все, что нужно будет заплатить при сделке. Соответственно, имея бюджет, к примеру, в 1 млн. евро, отечественный человек и искал объект за миллион. Чужестранец в таковой ситуации будет наблюдать за 900 тысяч – он осознаёт, что предстоят дополнительные затраты приблизительно в 10%, среди них и на свободного юриста.

Но это отличие отечественных клиентов от зарубежных быстро стирается, сейчас и россияне, получая недвижимость за рубежом, все чаще нанимают юристов.

Создатель : Владимир Абгафоров

Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru

ДОМ НА ВОДЕ В СТИЛЕ ХАЙ-ТЕК

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: