Долевое строительство: изобрели в аргентине, используют в эмиратах

Долевое строительство: изобрели в аргентине, используют в эмиратах

Считается, что долевое строительство придумано в Российской Федерации в незабвенные 90-е годы, в то время, когда государство прекратило финансировать строительную отрасль. Тогда строители и начали на этапе «котлована» (в противном случае и раньше) завлекать деньги народа, желающего убить двух зайцев: купить новую квартиру и значительно сэкономить.

«Долевку» сделали чуть ли не показателем «дикой» России наровне с водкой, медведем и баней. В это же время цивилизованнейшие британские джентльмены не чураются реализации жилья и такого способа возведения и именуют его «equity construction» – «строительство по совести».

Но, как обязан отметить Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.Ru, отнюдь не британцы и не американцы стали изобретателями этого термина. Его британское звучание — калька испаноязычного «construccion de la equidad». Термин данный появился в не столь уж прежние времена, в то время, когда в большинстве латиноамериканских государств бушевала гиперинфляция.

Не смотря на то, что собственный первенство в этом деле приписывают себе бразильцы, «строительство по совести» зародилось всё-таки в Аргентине.

Аргентина: метр в обмен на заработную плат

В 1983-89 годах Аргентиной правил президент Рауль Риккардо Альфонсин. Ему досталась бедная страна, разоренная семью годами правления военной хунты. Все эти семь лет в стране левыми партизанами велась «Нечистая война», на которую военное правительство отвечало набегами «эскадронов смерти».

Вдобавок ко всему, Аргентина в первой половине 80-ых годов XX века потерпела поражение от британцев в Фольклендской войне, совсем разорившей ее экономику и приведшей к падению военной хунты.

Особенно расстроенными были финансы. Замена обесцененного песо на новую финансовую единицу аустраль к стабилизации экономики не привела. За семь лет собственного существования аустраль испытал 12 деноминаций – в последний раз его деноминировали 1 ноября 1990 года в 500 тысяч раз. В таких условиях банки просто не выдавали кредиты – выдать кредит кроме того на 6 месяцев означало взять назад в сто тысяч раз меньше денег.

Валютные же кредиты были тогда запрещены законом.

И что же было делать десарролладорам – аргентинским девелоперам, да и самим аргентинцам? Долгосрочный кредит банки им по той же причине не давали, а накопить и приобрести жилье было нереально, поскольку аустрали было бессмысленно копить. Вот тогда-то, в 1985 году Рауль Альфонсин и выдвинул лозунг «Строительство по совести».

Сущность его заключалась в том, что люди, желающие выстроить себе жилье, должны были помогать строительной компании в строительных работах их будущих домов. Чуть взяв собственную трехдневную заработную плат (месячную а также недельную при таковой инфляции не выдавали), аргентинец, пока деньги не снизились в цене, торопился внести взнос в sociedad anonima (SA, АО).

Взнос подтверждался приобретением акции, цена которой выражалась не в деньгах, а в квадратных метрах. Когда у аргентинца набиралось достаточное количество акций, он имел возможность обменять их на уже ранее выстроенное жилье. Дело в том, что многие компании располагали не только долгостроями, но и уже готовыми зданиями, выстроенными еще чуть ли не при Пероне.

Но клиентов на это жилье не было – большие домовладельцы разорились по причине того, что жильцы прекратили платить квартплату, а до Альфонсина дома поквартирно не продавались.

Дома эти, не смотря на то, что и пустовали, но охранялись и поддерживались в обычном состоянии, а в то время, когда Альфонсин убедил девелоперов распродавать дома поквартирно, то «процесс отправился». Строительные компании, наконец-то взяли оборотные средства на завершение долгостроев и смогли скинуть с баланса в далеком прошлом выстроенные объекты, каковые, не продаваясь, однако, потребовали денег на их содержание.

Кстати, в аренду, выстроенные дома не сдавались. По данным Изабеллы Вейсгаупт – наследной владелицы агентства «Inmobiliario — Segunda Mano» в те годы существовало лицензирование как строительной деятельности, так и деятельности по содержанию прибыльных домов и одна лицензия исключала другую.

К тому же, как отмечает Марко Кальдерон, аналитик компании «AnaliticoRental», сдача в аренду новых квартир в то время была невыгодна, поскольку Альфонсин обложил арендодателей громадным прогрессивным налогом, дабы заставить их избавиться от излишних квартир. Строителям же, не сдававшим выстроенные дома в аренду, напротив, давались субсидии.

За время правления Альфонсина количество собственников жилья возросло от 2 до 21% населения. На данный момент в Аргентине такие акционерные общества распространены уже не столь обширно, как при Альфонсине. Нынешняя Аргентина испытывает строительный бум.

Цены на недвижимость растут на 15% в год, а квадратный метр в Буэнос-Айресе стоит 12500-15000 песо ($4000-4800).

Чили: прибыльный строят дом гуртом

Передовой опыт Аргентины не остался незамеченным у ее соседей. Так, по словам Хосе Ибаньеса (Jose Ibanez), обладателя чилийского агентства «Inmobiliario – Valparaiso», в Чили «construccion de la equidad» показалось лишь по окончании ухода Пиночета, другими словами по окончании 1990 года. В отличие от аргентинцев, участники объединялись по большей части чтобы выстроить прибыльный дом и приобретать с него доходы пропорционально положенному капиталу.

Но сейчас чилийцы относятся к такому методу строительства с некоторым недоверием.

В случае если в Аргентине над долевым постройкой строго надзирало государство, то в Чили это стало делом личной инициативы. В следствии кое-какие компании не смогли выполнить обязательства перед участниками и заявили себя банкротами. Тяжесть достройки легла на страховые компании, а во многих случаях и на перестраховочные, поскольку не все страховые компании смогли потянуть одновременное банкротство нескольких собственных клиентов.

Но, не обращая внимания на все эти перипетии, чилийские участники одураченными не остались.

Сальвадор: обобрали участников

Одураченными остались участники сальвадорские. Как информирует представитель компании «Las Habitaciones АС» Хулия Гомес, пик долевого строительства пришелся на начало девяностых, в то время, когда в стране наступил мир по окончании продолжительной гражданской войны. Из уничтоженных войной сёл народ хлынул в города, а ловкие воротилы предлагали им, положив остатки денег, взять в недалеком будущем новое городское жилье.

Вакханалия длилась до 1996 года, в то время, когда правительство запретило эту деятельность.

Британия: «русскую схему» придумали тут

Британские строительные компании обратились к «постройке по совести», хотя обеспечивать сбыт возводимых объектов. Причем не какое количество в Англии, сколько в бурно застраивающихся Арабских Эмиратах, в Кувейте, Египте, Катаре. Как раз англичане стали первыми изобретателями «русской» схемы.

Они не стали создавать акционерных обществ, а просто начали реализовывать «воздушные замки», другими словами, непостроенные объекты. Сперва это приводило к недоверию, но долгая безукоризненная репутация солидных девелоперов сделала собственный дело – клиенты – уроженцы Арабского Востока «купились».

Решительные клиенты отхватывали «воздушное пространство» метр за метром, зная, что всё равняется реализуют готовый объект своим менее решительным соплеменникам по будущей цене. Так как строительный бум в государствах Арабского Востока совпал с бумом нефтяным, а цены на недвижимость находятся практически в прямой зависимости от стоимости одного бареля нефти. Арабам нужно было безотлагательно пристроить шальные нефтяные деньги во что-то настоящее.

А что же возможно настоящее того, что именуется британским словом «realty»?

Кстати, самый известным объектом, где апартаменты продаются задолго до ввода в эксплуатацию, возможно назвать самое высокое строение в мире Бурдж Дубай (Burj Dubai), которое возводит английская компания Sherwoods. Не обращая внимания на то, что окончание строительства планируется не ранее весны 2009 года, еще в первых числах Февраля «бурдждубайский метр» реализовывали за 28 870 долларов.

Британские специалисты: «долевка» процветает, пока растет нефть

Как заявил обозревателю Интернет-изданию о недвижимости Metrinfo.Ru, господин Айзек Черник, глава компании «Черник Эстейт», в тот момент, в то время, когда стоимость бареля нефти отправятся вниз и увлекут за собойв падение цены на недвижимость, эти «игроки» (как раз так отечественный специалист именует арабских участников), реализуют квадратные метры по более низкой цене, чем они платили за воздушные. (Понятие «воздушный метр» ввел как раз господин Айзек Черник. В английском получается красивое созвучие «air foot» – воздушный фут и «без сомнений foot» – квадратный фут.)

Совершенно верно кроме этого думает и управляющий партнер компании «SB» Роберт Б. Стивенсон. Не обращая внимания на то, что офис его компании находится в Сиэтле, господин Стивенсон обеспокоен процессами, происходящими в канадской провинции Бритиш Коламбиа. На волне нефтяного ажиотажа долевое строительство расцвело в данной провинции «бумным» цветом. И в него начали вкладываться американские инвесторы, удирающие от кризиса.

Но, согласно точки зрения мистера Стивенсона, рецессия докатится и до Канады, причем, не позднее 2009 года.

Тогда за бурным ростом неизбежно последует откат. А клиент останется в проигрыше кроме того при сохранении цен на рынке. Но из-за инфляции настоящая цена будет существенно ниже. Помимо этого, Роберт Стивенсон отмечает еще одну тенденцию – отличие между выстроенным футом и непостроенным делается всё меньше, и непостроенная единица площади уже обогнала такую же единицу на вторичном рынке.

Последнее должно привести к сокращению числа клиентов воздуха за счет перехода их в категорию клиентов вторичной недвижимости.

Резюме

Обратите внимание, отечественные спикеры фактически не упомянули о основной «русской» проблеме – одураченных участниках. "Наверное," юридически участники надежно защищены. Исключение образовывает только Сальвадор. И в Сальвадоре, и у нас долевое строительство появилось не от избытка денег, а от их острого недочёта. В других государствах долевое строительство появляется в том месте, где имеется приток шальных денег, или в том месте, где эти деньги нужно безотлагательно спасти от инфляции.

Но, и отсутствие денег, и их избыток ни о чем хорошем не говорят: и в том и другом случае экономика этих государств не радует. Так что долевое строительство играется некую переходную роль и вряд ли может служить основой строительной отрасли в развитой стране.

Текст : Сергей Шумаков

интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru

Жизнь русских в Дубае

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: