Дью дилидженс: для чего нужно юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в италии?
В ходе приобретения недвижимости в Италии у клиентов довольно часто появляются сложности и сомнения. И это объяснимо, поскольку для большинства это первый опыт оформления сделки в условиях незнакомой законодательной совокупности другого страны и, обычно, непонятного нам итальянского менталитета. Так что же больше всего тревожит русских клиентов?
Какие конкретно сомнения появляются? И как их решить?
О сложностях, с которыми сталкиваются зарубежные клиенты недвижимости в Италии, говорит Жанна Плетнева, специалист компании «Второй Дом».
Главные вопросы русских клиентов недвижимости в Италии
Как общаться с адвокатом и агентом?
Довольно часто у клиентов не появляется согласия с местными агентствами недвижимости либо юристами. Из-за чего? Обстоятельства понятны:
- Языковой барьер. Так как немногие из тех, кто берёт недвижимость в Италии, обладают итальянским языком, к тому же и на таком уровне, дабы самостоятельно изучать документы и обсуждать условия сделки. Но объективности для увижу, что и со стороны итальянских участников рынка знание кроме того английского на приемлемом уровне отмечается нечасто. Исходя из этого процесс общения, а тем более, согласия делается сложным.
- Отличие восприятия ситуации и делового поведения между итальянцами и нами. Их манерам характерна неторопливость, некая непунктуальность и необязательность. Желаю вас заверить, это совсем не связано со злым умыслом с их стороны, легко это совсем другая, непривычная для нас манера трудиться.
Как определить справделивую цену и не переплатить?
Такие опасения обоснованы. К сожалению, видятся обстановке, в то время, когда чужестранцам реализовывают объекты по очень сильно завышенным стоимостям. Само собой разумеется, это итог неопытности клиентов, время от времени – их избыточной доверчивости.
Но неприятность обостряется, в то время, когда новый хозяин по какой-либо причине принимает ответ о продаже объекта, вот там-то и раскрывается обидная правда о его настоящей стоимости.
Пример из практики. Совсем сравнительно не так давно клиентка обратилась за содействием в ходе продажи ее объекта в Италии. Мы подробно изучили состояние рынка, взяли серию оценок местных сотрудников, и поняли, что цена, которую возможно ожидать при продаже, не превышает 200 000 евро. Наряду с этим объект был приобретён всего пара лет назад за 330 000 евро. Да, непременно, рынок кроме этого претерпел корректировки, но, заверяю вас, не на столько!
Мы сделали вывод, что объективная цена на момент приобретения составила бы не более 230 000-235 000 евро, как раз учитывая тенденции понижения рынка в целом. Разумеется, продавец в свое время воспользовался отсутствием опыта со стороны отечественной покупательницы и реализовал ей объект на 100 000 евро дороже его настоящей стоимости. Согласитесь, обидная отличие, а основное, потерянные деньги!
Мне хотелось бы еще раз обратить внимание клиентов на тот факт, что отсутствие опыта, излишняя доверчивость, быть может, стеснительность совсем неприемлемы, в то время, когда речь заходит о покупке объекта недвижимости. Прошу вас, не стесняйтесь совершить сравнение стоимостей рынка, запросить другое вывод, наконец, заказать оценку объекта. Это разрешит вам избежать ошибочных капиталовложений, а основное – обидного ощущения, что вас одурачили.
Как совершить оплату согласно соглашению приобретения недвижимости?
Вопрос расчётов системы и организации платежей заслуживает отдельного внимания. Нужно знать требования как итальянского, так и российского банковского и валютного законодательства, дабы не допустить нарушений
Клиенты довольно часто опасаются совершить ошибку, опасаются внести задаток и утратить деньги, не знают, как верно делать платежи, защищая собственные интересы. Тут крайне важно учитывать, что все расчеты должны быть организованы так, дабы не были нарушены банка и интересы продавца, если он присутствует, защищены интересы клиента, и соблюдены требования законодательства. Так как сама покупки система и процесс объекта платежей в Италии отличаются от привычной для русского клиента практики.
Как собрать и проверить документы на объект недвижимости?
Тонкости и правовые изюминки итальянского законодательства не всегда понятны кроме того русским юристам. Что касается клиента, решившего функционировать самостоятельно, то как раз незнание требований закона вызывает целую серию вопросов! К примеру, клиенты не знают, какой пакет документов обязан дать им продавец.
Какие конкретно документы являются необходимыми? Как проверить документацию на объект? Это вправду очень важные правовые нюансы, которым я посвятила пара статей («Секреты приобретения недвижимости в Италии: какие конкретно гарантии клиенту дает участие нотариуса», «Из-за чего нельзя построить «дачу» в Италии, ограничения в градостроительных законах»)
Отдельного внимания заслуживает вопрос отягощений и обязательств, каковые может иметь объект недвижимости. Нужно проверить наличие ипотек, судебных тяжб, арестов либо прав 3-х лиц, т.е. всего того, что есть обременением либо ограничением права собственности и может нарушить интересы клиента.
Вы должны иметь полную картину грядущей ее условий и сделки до момента передачи денежных средств продавцу. К сожалению, существуют ограничения долгового характера либо градостроительные нарушения, каковые мешают переходу права собственности. И если вы определили об этом с опозданием, то в будущем вас ожидает долгая и малоприятная процедура возврата задатка от продавца.
Вам нужно будет привлекать юристов и суд, и, к сожалению, как и в Российской Федерации, не всегда получается реализовать собственные права.
- Имеется вопросы о процедуре приобретения недвижимости в Италии? Эксперты компании Второй дом вас проконсультируют.
Что кроме этого Дью Дилидженс объекта недвижимости и для чего он нужен?
Думаю, тем, кто планирует приобретение недвижимости в Италии, покажутся привычными сомнения и те трудности, каковые я обозначила. Однако, цель данной статьи – не «запугать» клиента, а, напротив, предостеречь от неточностей, избежать которых совсем не сложно.
Существует, к примеру, процедура Дью Дилидженса либо юридическая и техническая проверка объекта. Она разрешит вам верить в том, что объект соответствует, в первую очередь, требованиям градостроительного законодательства. В случае если в ходе выявляются нарушения, о них кроме этого сообщается.
Проводится изучение правоустанавливающей документации с целью обнаружения вероятных рисков для клиента. Имеется особенности итальянского законодательства, способные привести к происхождению нежелательных обстановок у нового хозяина объекта уже по окончании завершения приобретения. К сожалению, не всегда об этом дают предупреждение агентства недвижимости и нотариусы.
В случае если имеются долговые обязательства, это кроме этого выявляется при проведении проверки Дью Дилидженс. Обратите внимание: не всякое долговое обязательство продавца может помешать сделке, но имеется и такие, к примеру, процедура ареста объекта недвижимости. Самое основное, нужно удостовериться, что размер долговых обязательств не превышает цену на объект.
Эта информация должна быть взята и проверена заблаговременно.
Помимо этого, в случае если вас тревожит честна ли цена на объект, возможно в ходе испытаний взять свободную оценку цены.
Цель Дью Дилидженса – не только обнаружение недочётов объекта и потенциальных рисков, но и предложение клиенту вероятного решения проблем, само собой разумеется, в том случае, в то время, когда это предусмотрено законом.
Проверка комплексная, для ее проведения привлекаются различные эксперты, но лишь так ваша приобретение станет надежной.
Дью Дилидженс, включает в себя кроме этого согласование и составление контрактов, подготовку документов, проведение ценовых переговоров, в случае если согласие по цене еще не было достигнуто. Полное сотрудничество с продавцом, местным агентством, юристом продавца, другими участниками и нотариусом сделки, т.е. организацию процесса и всестороннюю координацию приобретения объекта недвижимости!
Цена Дью Дилидженс в отечественной компании – 0,5% от цены объекта, но минимум €5000. Либо, при заказа услуги полного юрсопровождения (она включает не только Дью Дилидженс, но и составление пилотного соглашения купли-продажи на итальянском и русском языках, согласование соглашения с продавцом, выезд в сопровождение и Италию клиента сперва на подписании пилотного контракта, а позже нотариального, участие в контракте как свидетель) – 1% от цены объекта, минимум €10 000.
На мой взор, юридическая чистота заключаемой сделки не меньше ответственна, чем привлекательность самого объекта. А также в условиях незнакомой правовой совокупности возможно и необходимо функционировать с уверенностью. Не следует надеяться на заявления продавцов и «доверять » реализовывающим агентствам.
Действуйте грамотно, заблаговременно думайте о защите и соблюдении ваших заинтересованностей.
- Закажите первую бесплатную консультацию с нашим специалистом по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью в Италии!
