Distressed properties: как дорогое жилье становится доступным
Недвижимость – один из тех немногих видов товара, чью цену возможно было бы вычислять рыночной в соответствии с строгим экономическим определениям. Но познание этого факта не умаляет отечественного жажды приобрести дом выгодно, нужно – по цене ниже рыночной. Такая возможность имеется неизменно и везде, необходимо лишь поискать недвижимость типа distressed properties.
«Проблемная собственность» без неприятностей
Буквальный перевод – «собственность, испытывающая сложности», но это не должно вводить вас в заблуждение: с самой недвижимостью все в порядке, она никак не хуже «одноклассников» по рынку. Но вот ее обладатель имеет значительные денежные неприятности: долги заставляют его расстаться с собственностью как возможно стремительнее, соответственно, дешевле.
Продавцом может выступить как сам обладатель, так и его кредиторы. Обладатель может оказаться весьма сговорчивым, и пойти на важные уступки. Он осознаёт, что его долг непрерывно растет, и не желает окончательно попасть в тёмные перечни: это отрежет ему пути к получению кредитов в будущем.
На Западе, где кредитная история серьёзна, и жизнь без разнообразные займов маловероятна, это весьма важная угроза.
Весьма популярна во многих государствах практика, в то время, когда жилье, конфискованное за неуплату налогов или других долгов, или согластно судебному вердикту по вторым мотивам, в конечном итоге выставляется на судебный аукцион. В Италии, к примеру, цена объекта может оказаться на 20-30% ниже рыночной. Определяется она достаточно легко: потенциальные клиенты, взяв все данные об объекте, воображают собственные предложения в закрытом конверте.
Объект уходит к тому из них, чья сумма была большой.
Вот конкретный пример объекта, продаваемого в Риме. Квартира в хорошем состоянии имеет площадь 164 кв. м. Это 4 помещения (из них две – спальни со собственными ванными ), кухня, кладовая, терраса (23 кв. м) и балкон. Ее начальная стоимость 490 500 евро, но специалисты оценивают квартиру в 800-850 тыс.
Ход аукциона – 10 тыс., и сейчас основное – не прогадать: через чур низкая ставка не приведет к победе, через чур высокая окажется нелепой переплатой.
Как это делается в Соединенных Штатах
Самый громадный рынок distressed properties на данный момент – это, непременно, США, отчизна нынешнего глобального экономического кризиса. Множество агентств, а также онлайн, специализируются строго на этом сегменте.
На первый взгляд, нет ничего несложнее, чем отыскать подходящий дом: достаточно выбрать штат и территорию, и предложения посыплются как из рога изобилия. Платные сервисы в сети окажут помощь составить более полную картину: возможно не только взять все данные о конкретном доме, но и «познакомиться» с городом, в котором он находится: на одном портале возможно определить все об инфраструктуре, местных налогах, уровне загрязнения и преступности внешней среды и других ответственных вещах.
Интернет интернетом, но имеется тонкости, каковые человеку «не в теме» не осознать. Так, distressed properties в Америке подразделяются на 4 категории: foreclosures, preforeclosure, bankruptcies (банкротство – в то время, когда кредиторы есть в праве взять долги в виде недвижимости должника), tax liens (отчуждение имущества из-за неуплаты налогов) – в зависимости от того, в какой стадии отчуждения находится объект. Для клиента это указывает, что он будет брать объект или еще от обладателя, или уже от его кредитора.
Preforeclosure и foreclosure – этапы перехода права собственности от обладателя к его кредитору; оба термина имеют массу узких градаций в зависимости того, как продвинулся процесс отчуждения. Сущность, но, в том, что на этих этапах дом еще может реализовывать обладатель. Это самое лучший результат потребовать скидки: сейчас они смогут дойти до 30-50%.
Само собой разумеется, имеется но: так именуемые closing costs (финальные квитанции) смогут воображать собой такой длинный перечень необходимых платежей (к примеру, муниципальные налоги, выплаты юристу, брокерское вознаграждение и другое), что овчинка уже не будет стоить выделки. В этом случае функция агента по недвижимости состоит не столько в том, дабы отыскать подходящее вам жилье, сколько в тщательном изучении всей его документальной подноготной. Лишь так возможно выяснить, какой дом вправду выгодно брать, а какой окажется «котом в мешке» и принесет больше разочарования и головной боли.
Да, брать дом у банкрота выгодно, но не через чур приятно: по закону, его семью обязан выселять новый обладатель, больше некому. В случае если же собственность уже перешла банку, то дом дастся клиенту безлюдным, причем все документы будут в полном порядке, а вопрос о любых прежних долгах обладателя будет уже закрыт.
Эльдорадо Европы
Испания – страна, в особенности пострадавшая от кризиса, исходя из этого тут интересующий нас тип недвижимости представлен достаточно обширно. Стоит выйти на портал специального агентства – и на первой же странице обнаружится объект за 540 тыс. с пометкой: «уценка с 850 тыс.».
Но, так же как в Соединенных Штатах, приобретение конкретно у банкрота чревата непредсказуемыми последствиями и потому требует внимательного рассмотрения специалистами. В Испании в таковой обстановки обращаются к юристу: он контролирует все документы, выявляя не только долги, но и правильные суммы процентов по ним, рассчитывает затраты по оформлению сделки. Лишь убедившись в чистоте объекта, юрист рекомендует (либо не рекомендует) выполнять сделку.
В Испании, до кризиса известной своим очень либеральным отношением к чужестранцам при получении ипотечного кредита, сейчас все строго. При покупке объекта возможно рассчитывать на получение кредита в лучшем случае на 60% его стоимости, а не 80%, как это было раньше. Единственным исключением именно могут быть конфискованные дома, каковые реализовывает банк.
В этом случае возможно взять все те же 80% стоимости.
Чем хуже, тем лучше
Опрос риелторов, совершённый свободной экспертной организацией RICS в 27 государствах, продемонстрировал: в первой половине 2009 повышение притока на рынок distressed properties отмечают 75% опрощеных. Большой приток – в Южной Африке, США, Новой Зеландии, Малайзии, Венгрии. Достаточно обильное пополнение – в государствах Карибского бассейна, Ирландии, Испании.
Множество должников высвободили собственные дома в государствах Восточной Европы.
В опубликованном докладе очень подчеркивается, что банки не покупают дома собственных должников стремительнее, другими словами повышение данного сегмента происходит не за счет ужесточения административных мер, а за счет углубления кризиса. Одновременно с этим агенты рапортуют, что число продаж в данной категории не изменялось – налицо явное затоваривание этого сегмента рынка. RICS предполагает, что и в будущем году эта тенденция, печальная для должников, но многообещающая для инвесторов, сохранится.
Последний в данной статье, но не последний по значению момент – физическое состояние distressed properties. Несложно додуматься, что у людей, не талантливых выплатить кредит, может не быть денег и на поддержание дома в хорошем состоянии. Это тот самый случай, в то время, когда недвижимость требует повышенного внимания при осмотре. Крайне полезно привлечь специалистов, каковые смогут оценить, во какое количество обойдется ремонт новым обладателям.
Тем более этого касается зарубежного клиента, что вряд ли сможет подробно осуществлять контроль движение ремонтных работ.
Частично по данной причине, частично из-за сложностей с документальной проверкой многие риелторы не рекомендуют связываться с distressed properties. Поиск подходящего дома в этом сегменте сродни лотерее: в случае если повезет, вам удастся отыскать настоящий алмаз, но от неточностей в этом сегменте вы застрахованы еще меньше, чем в любом втором.
Текст: Виктория Грегуольдо
издание Хозяин
