Денис перковский: чем сегодня интересен рынок недвижимости испании (расшифровка доклада)
Доклад председателя совета директоров компании Рунига Дениса Перковского на Конгрессе INFOREAL был посвящен спросу со стороны нерезидентов, в частности россиян, на недвижимость Испании и текущему положению дел на рынке данной страны.
Из-за чего россиян интересует Испания? Эта страна есть примером массового спроса со стороны нерезидентов. Испания привлекательна своим неповторимым климатом, географическим размещением, низкими по сравнению с другими европейскими государствами стоимостями, обширным объёмом и ипотечной программой предложения недвижимости.
До 2008 года обстановка на рынке развивалась бурными темпами. Прирост цены достигал 20% в год, количество нового строительства – до 600 тысяч единиц жилья в год. С развитием продаж строительный рынок начал соперничать с туризмом. Около 30% ВВП приходилось именно на строительный сектор. Мультипликатор ВВП достиг 2,5.
Все это происходило до тех пор, пока не наступил 2008 год.
Глобальный экономический кризис внес корректировки. В частности, падение продаж жилья составило 40%. Это прежде всего связано с тем, что предложение недвижимости не имеет возможности скоро и оперативно реагировать на трансформации в спросе.
Исходя из этого, пока продавцы, строительные компании, физические лица и риэлторы приходили к неспециализированному знаменателю, в течение 2008 года обстановка ухудшалась.
В 2009 году дела пошли немного лучше, ответ отыскано. Вместе с трансформацией количества сделок мы видим структуры и изменение сделок. В случае если в докризисный период на вторичный рынок приходилось более чем половины всех сделок, то в последние два года мы видим обратную обстановку: часть первичного рынка всегда растёт.
С чем это связано? Во-первых, со понижением цены объектов на первичном рынке на 30%, в некоторых случаях на 40%. Данное понижение стало причиной тому, что ценовая отличие между первичным и вторичным рынками значительно сократилась.
Причем уровень качества первичного жилья выше, исходя из этого его начало покупать еще увлекательнее и прибыльней.
Сейчас посмотрим, каково поведение зарубежных клиентов на рынке недвижимости Испании. Мы возвращаемся к главным параметрам, по которым клиент выбирает ту либо иную страну. Чужестранцы прежде всего ищут благоприятный климат, растояние до моря, качества и приемлемый уровень цен.
Исходя из этого 40% всех сделок нерезидентов приходится на восточное побережье Испании, в частности на Валенсию и Каталонию. Причем на эти же регионы приходится 25% всего внутреннего спроса на рынке недвижимости Испании.
На данный момент средняя цена сделки в стране образовывает €180 тыс., в регионе Валенсия – €154 тыс., в Каталонии – €240 тыс. По данным статистики Министерства недвижимости Испании, на сделки до €300 тыс. приходится 90% всех продаж. Возможности развития этих регионов велики. На них приходится около 150 тысяч единиц нового жилья. Какого-либо большого прироста нового жилья не ожидается.
Исходя из этого предложение делается все более ограниченным.
Строительные компании в виду будущего роста доли первичного рынка заинтересованы в формировании неестественного недостатка нового жилья. Как раз недостаток предложений на рынке, непременно, скажется на поддержании нынешнего уровня стоимостей.
Важный фактор формирования этого недостатка – банковское финансирование. Ранее банки предоставляли огромные кредиты, впредь до 70–80% от цены проекта. На данный момент банковских сделок мало.
Соответственно, капитал, что возможно положен в формирование нового предложения, мал.
Отечественные советы клиенту для сохранения его времени и денег заключаются в следующем: покупать на первичном рынке. По причине того, что банки, ранее готовые финансировать приобретение на первичном и вторичном рынках на равных условиях, сейчас готовы предоставлять кредиты лишь на первичный рынок. Отличие между количествами кредитования этих рынков образовывает 20%. Причем на первичный рынок приходится максимум – кредит предоставляется на 50% от цены сделки ипотеки.
Исходя из этого, беря первичное жилье, клиент получает возможность приобрести качественное жилье по приемлемой цене с применением банковского кредита.
