Cтоит ли штурмовать берлин?
Инвесторов условно возможно поделить на две категории: одни нацелены на большие барыши, другие желают стабильности, не ожидая сверхприбылей. Германия подходит тем, кто ориентирован на второе.
В недвижимость страны возможно вкладывать, осознавая, что таковой проект будет иметь не самую высокую доходность. Но и риски фактически нулевые. Хотя бы вследствие того что отношение к собственности тут традиционно весьма важное.
Имеется куда расти
Не считая высокой надежности вложений Германия имеет еще один плюс — довольно низкую цена жилья. Это принципиально важно, поскольку, по сути, речь заходит о пресловутом пороге вхождения, что делается для инвестора одним из первых препятствий на любом рынке. В городах Германии он до тех пор пока чуть ли не в два раза ниже, чем в Англии, либо, к примеру, во Франции. Особенно в восточных районах страны.
Жилье, оставшееся тут со времен социализма, имеет относительно скромные потребительские характеристики, очень многое на данный момент сносят либо реконструируют. Но большое количество и строят — из монолита, по личным проектам. Так что выбор имеется.
Берлин считается весьма привлекательным для инвесторов как раз вследствие того что сейчас город деятельно начинается и в нем ощущается недостаток жилья из-за постоянного притока населения. Не обращая внимания на то что в целом Германия в экономическом отношении переживает достаточно сложные времена и обстановку усугубил еще и кризис, в столице это ощущается не так остро. Многие аналитики отмечают, что у Берлина большой потенциал с позиций развития новых инфраструктуры и освоения территорий.
Со временем он станет более комфортным, эргономичным, современным. Цены на недвижимость тут оставались фактически неизменными в течении продолжительного времени. Значит, имеется резерв для роста.
Через пара лет, уверяют специалисты, цена недвижимости столицы заметно увеличится.
Но, рынок Берлина неоднороден. В среднем 1 кв. м обходится клиенту в 2500 евро. В очень респектабельных районах цены достигают кроме того 6 тыс. евро.
На вторичном рынке цены на 30% ниже: один квадрат стоит на данный момент в среднем 1300–1900 евро. Дом с земельным наделом, расположенный в городской черте, стоит от 80 до 700 тыс. евро. самоё дешёвое жилье находится на востоке столицы.
Дорогое, судя согласно данным компании VDL Immobilien Gruppe, — в историческом центре города и его южной части, растущая популярность которой разъясняется близостью к парковой территории, озерам, каковые находятся по большей части на юго-юго востоке и-западе, наличием хорошей транспортной инфраструктуры.
Устойчивым спросом пользуются Шарлоттенбург, Пренцлауер Берг, Целендорф. В числе «отстающих» — северные и восточные окраины Берлина: к примеру, медлительно развивающиеся Райникендорф и Марцан-Геллер. Любителям старины и исторических вилл предоставляют в Германии самые удачные условия приобретения.
Подобный объект недвижимости возможно приобрести за 100 тыс. евро, а в будущем, по окончании проведения санации, выгодно реализовать, взяв налоговые вычеты по НДС. Рентабельность для того чтобы проекта образовывает приблизительно 7–10%.
Страна арендаторов
Необходимо понимать, что в отличие от России 57% германского жилого фонда находится в аренде. В Берлине данный показатель образовывает 87%. Жилые помещения в больших городах арендуют в пять раз чаще, чем берут.
Как раз прибыльные дома, другими словами продающиеся подчас с обременениями по аренде, а время от времени и свободные, но в полной мере готовые для сдачи, и воображают большой инвестиционный интерес.
В компании «ФинессКо» к самый выгодным с позиций сдачи жилья в аренду относят Франкфурт и Мюнхен. Не смотря на то, что и отмечают, что Берлин находится вне конкуренции. Многие большие инвесторы обращают на него внимание. На данный момент ежегодная доходность жилья тут образовывает 3–12%.
Как отмечает Надежда Мозгалевская, председатель совета директоров компании «ФинессКо», в германской столице на данный момент возможно купить маленькую квартиру за 40тыс. евро с возможностью удвоения капитала менее чем за десять лет.
По оценкам Н. Мозгалевской, вкусы русских клиентов, как в большинстве случаев, диаметрально противоположны. Они смогут интересоваться хрущевками, находящимися в восточной части Берлина, где цена 1 кв. м образовывает около 1000 евро. Либо, напротив, фешенебельными объектами на Потсдамерплац и в районе Тиргартена, где цена может быть около 10 тыс. евро/кв. м.
В целом беспроигрышным вариантом для инвестора есть приобретение квартиры маленькой площади либо квартиры класса люкс. Как раз они пользуются повышенным спросом у съемщиков жилья.
Не считая Берлина городами, занимательными с инвестиционной точки зрения, в компании VDL Immobilien Gruppe считаются Дрезден и Лейпциг. За Лейпцигом сейчас все надежнее закрепляется имидж развивающегося делового центра страны. Тут расположены представительства таких известных компаний, как Siemens, DHL, BMW, Porsche.
Второй статус имеет Дрезден. Он исторически есть одним из культурных центров Германии и в особенном представлении не испытывает недостаток.
Чтобы оценить вероятную отдачу от сдачи жилья в аренду в этих городах, стоит обратить внимание на показатели, каковые предоставила Ольга Мюллер, начальник русскоязычного отдела компании VDL Immobilien Gruppe.
Что же касается соотношения цены берлинского и лейпцигского квадратного метра, то в Берлине он дороже приблизительно на 30–40%.
Советы компании VDL Immobilien Gruppe по выбору жилья для его сдачи традиционны. Первое — это требование к району. Он должен быть эргономичным, зеленым, дешёвым с позиций транспортной инфраструктуры.
Имеется в Берлине места, где живет большое количество сезонных рабочих и студентов — это значит, что в таком квартале маленькая и недорогая квартира постоянно будет пользоваться популярностью.
Стоит обратить внимание и на состояние строения. Получая квартиру в ветхом строении, нужно осознавать, что снабжать постояльцев теплом, электроэнергией и водой обязан как раз хозяин.
Процесс приобретения
Подбором объекта занимается риэлтор, что за произведенную работу попросит 6% от цены объекта. Принципиально важно: риэлтор не отвечает за юридическую чистоту предлагаемого объекта, он осуществляет только подбор.
А юридическая сторона вопроса очень ответственна: в Германии имеется дома, каковые запланированы властями к сносу. В большинстве случаев государство компенсирует собственникам цена недвижимости, но лишь в том случае, если квартира была приобретена до оповещения о ликвидации.
В то время, когда сделка происходит с участием зарубежного клиента, то на подписание документов приглашают переводчика.
Контракт составляется у нотариуса и через несколько недель происходит его подписание. Необходимая процедура сделки — внесение предварительной записи в поземельную книгу. Это возможно сделать лишь с согласия продавца.
Потом осуществляется перевод денег клиента на депозит нотариуса. Продавец возьмёт их лишь тогда, в то время, когда сведения о покупке, а следовательно, информацию о клиент как о новом собственнике уже будут внесены в поземельную книгу. В один момент оплачиваются нотариуса и услуги маклера (1–2% от цены объекта).
Оформление сделки в большинстве случаев укладывается в трехмесячный срок. При передаче прав собственности выплачивается разовый налог — 3,5%, а в Берлине— 4,5% от цены объекта.
Размер ежегодных налогов, взимаемых с взятой прибыли от сдачи в аренду, зависит от величины дохода. В случае если прибыль образовывает не более 6 тыс. евро в год, то налогом такая сумма не облагается по большому счету. К примеру, квартира площадью 100 кв. м возможно сдана за 500 евро в месяц, другими словами за 6 тыс. евро в год. Ежемесячные затраты составят: 20 евро потребуется заплатить за услуги управляющей компании; 50 евро — за содержание квартиры; 100 евро «съест» налог на землю.
Так, полученная обладателем за год прибыль — 5060 евро, и налог платить не придется. Для нерезидентов предусмотрено исключение. В соответствии с параграфом 50 III EstG минимальная ставка по выплате налогов составит 25%. В целом расчет налоговых платежей ведется по прогрессивной шкале — чем больше доход, тем больше процент.
Большая ставка образовывает 42%.
Русским инвесторам нужно иметь в виду, что германское налоговое законодательство чутко реагирует на то, с какой целью делаются приобретения. В Германии, к примеру, нет практики приобретения жилья на стадии перепродажи и котлована на стадии полной готовности в отличие от России. И государство не стимулирует интерес граждан к спекулятивным операциям, каковые влекут за собой резкий рост цен на квадратные метры.
Словом, Германия хороша для хранения средств и не весьма подходит для активных инвесторов, основная цель которых — приумножить собственные накопления в течение маленького времени.
Приобретение в долг
Нерезиденты смогут брать в Германии жилье в долг. Но к ним в этом государстве предъявляются более твёрдые требования, чем к гражданам страны. Из собственных средств нужно будет заплатить 50% от цены выбранного объекта, и лишь на оставшуюся половину местные банки смогут выдать кредит. Ставки для нерезидентов составляют 5,4–5,5%.
Местным обитателям кредиты выдают на более привлекательных условиях — под 3,8%. Количества средств в большинстве случаев не ограничены, сроки кредитования — от 10 до 25 лет.
В 2009 г. условия выдачи ипотечного кредита мало ужесточились. Сейчас банки тщательнее разбирают не только платежеспособность клиента, но и сам объект с позиций его технических данных, денежной перспективности. Фиксированная кредитная ставка для кредитов, выдаваемых на 10 лет, сейчас образовывает 5,5%.
Средняя цена аренды квартир в Берлине и Лейпциге за 1 кв. м в зависимости от категории
не учитывая услуг ЖКХ.
| Город | Люкс | Премиум-класс | Экономкласс |
| Лейпциг | 5,50-7,00 € | 4,25-5,50 € | 3,25-4,25 € |
| Берлин | 7,00-14,00 € | 4,50-7,00 € | 3,00-4,50 € |
Создатель: Наталия Крол
Издание Цены и Недвижимость
