Что ждет офисный рынок москвы в 2014г.

Будут ли реализованы замыслы девелоперов, увеличится ли количество свободных площадей, как будут поменять собственные бизнес-замыслы инвесторы, что будет с арендными ставками, говорят ведущие консультанты рынка недвижимости.

Что ждет офисный рынок москвы в 2014г.

Фото: Fotoimedia/Russian Look

Начало 2014г. выяснилось весьма тяжелым для рынка недвижимости. Надежды на постолимпийские меры по стимулированию экономики разбились об украинский кризис, констатируют специалисты консалтинговой компании СushmanWakefield в отчете по результатам I квартала 2014г. на рынке коммерческой недвижимости.

Риски ведения бизнеса возросли в то время, как доходность снизилась. Практически сейчас русский недвижимость столкнулась с новой экономической действительностью, но последствия этого станут очевидными лишь через два-три месяца, — вычисляют аналитики компании.

Главные экономические показатели

Специалисты СushmanWakefield отмечают, что сейчас макроэкономисты очень осторожны в оценках возможностей, но ведущие инвестбанки уже понизили прогноз роста ВВП до 1%. Мировой банк говорит о двух сценариях: хорошем (1,1% роста ВВП) и негативном (падение на 1,8%). Инфляция, вероятнее, за весь год превысит 7%, подстегнутая удорожанием продовольствия и девальвацией рубля.

Неопределенность будет господствовать на рынке недвижимости в первом полугодии. Компании будут пересчитывать собственные модели с учетом материализовавшихся политических рисков, и масштаба санкций. Девелоперы кроме того в рамках негативных сценариев не рассматривают возможности ухода с русского рынка, но стратегии расширения сейчас стали исключением из правил. По крайней мере до прояснения предстоящих возможностей во втором полугодии.

Рынок недвижимости практически заморозился на два месяца, что эквивалентно понижению оборотов в среднем на 15%. Вследствие этого мы производим перерасмотрение прогнозы фактически по всем индикаторам, — говорится в ежеквартальном отчете СushmanWakefield.

Ранее собственный прогноз пересмотрели еще одни ведущие консультанты рынка недвижимости. С учетом стрессовой обстановке в неопределённости и экономике в настроении инвесторов аналитики JLL снизили ожидания прогноза количества инвестиций в российский рынок недвижимости с 7 млрд долл. в начале года до 3,4 млрд долл.

Валютные трансформации

За последние 12 месяцев рубль утратил около 16% против американского доллара и 14% против евро. Лишь за последнее время девальвация составила 10%.

Как показывают аналитики СushmanWakefield, существует определенный предел толерантности рынка недвижимости к курсовым колебаниям. Так как валютный риск ложится на арендатора, денежные модели в большинстве случаев учитывают возможность его трансформации. Исходя из этого ослабления рубля в рамках 10% в год в большинстве случаев находится в рамках расчетных бизнес-замыслов.

Но при превышения этого барьера перед финдиректорами поднимается задача изыскания дополнительных ресурсов для компенсации выросших затрат. Данный фактор давит на арендные ставки по всем секторам недвижимости.

На данный момент рынок близко подошел к этому барьеру. Независимо от предстоящего развития событий чистая арендная ставка на конторы будет пребывать под давлением как по обстоятельству курсовых колебаний, так и из-за повышения действенных налогов на недвижимость, — говорится в отчете консультантов.

Столичные конторы

Спрос на офисные помещения в Москве в течение последних трех месяцев 2014г. оставался стабильным. Зарубежные компании, имеющие собственные представительства в Москве, пока не планируют снижать собственную активность или уходить с рынка. Это подтверждается показателями неспециализированного поглощения: приблизительно 60% сделок с офисными площадями в течение первых трех месяцев совершались зарубежными компаниями, констатирует глава департамента офисной недвижимости Colliers International Элеонора Богданова.

Одновременно с этим компании, каковые лишь разглядывали возможность открытия офиса в Российской Федерации, откладывают принятие для того чтобы решения до стабилизации обстановки, комментируют поведение потенциальных арендаторов специалисты на данный момент International.

Как ранее говорил РБК-Недвижимости директор отдела изучений рынков компании CBRE Валентин Гаврилов, часть зарубежных инвесторов сократится и будет составлять 10-20% от общего количества. В также время, если они заметят хорошие сигналы в макроэкономике и цена барреля нефти будет выше 100 долл., то они смогут возвратиться на рынок, считает он.

Как отмечают специалисты Colliers International, до конца 2014г. к вводу в эксплуатацию заявлено еще 1,4 млн кв. м качественных офисных помещений, добрая половина из которых относится к классу А. Но, по их прогнозам, настоящий ввод составит не более 900 тыс. кв. м. Однако повышение количеств нового строительства может привести к росту уровня свободных помещений и, как следствие, к коррекции запрашиваемых ставок аренды, — вычисляет Элеонора Богданова.

Увеличившиеся темпы ввода новых офисных площадей разрешают ожидать предстоящего роста свободных помещений. Рынок не успевает поглощать вводимые количества, в особенности очень сильно это будет ощущаться в строениях класса А, где из-за усиления борьбы между проектами вероятна предстоящая коррекция ставок аренды.

Специалисты CushmanWakefield кроме этого отмечают, что средний уровень свободных помещений вырос в течение первых трех месяцев на 0,5%, до 12,7%. Аналитики компании додают, что в кризис 2009г. уровень свободных площадей достиг 12,9%.

Средняя ставка аренды снизилась если сравнивать с прошлым кварталом как в классе А, так и в классе B. В классе А ставка аренды снизилась с 877 (IV квартал 2013г.) до 796 долл., в классе B — с 575 (IV квартал 2013г.) до 535 долл. за 1 кв. м в год (базисная ставка).

Мы ожидаем, что в 2014г. ставки аренды будут откорректированы в сторону понижения, — говорится в отчете CushmanWakefield.

\

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: