Целого мира мало
Из-за чего номер в черногорском отеле может оказаться респектабельнее торгового комплекса в Лондоне.
При инвестициях в акции расширение географии снижает риски. Для рынка недвижимости местонахождение активов — это доходность вложений. На конференции «Чем Вьетнам круче Остоженки» проекта SM «Академия инвестора» специалисты учили инвесторов верному глобальному подходу при формировании «недвижимого» портфеля
В случае если руководствоваться принципом «падает — бери», рынок недвижимости развитых государств именно приближается к состоянию «нужно брать». Только что? «На фоне коррекции цен на массовом рынке жилья цена отличных объектов в мире все равно будет расти», — утверждает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский.
За прошедший год элитная недвижимость (цена объекта — от $20 млн) в денежных столицах мира дорожала, не обращая внимания на кризис: в Лондоне рост стоимостей составил около 30,8%, в Нью-Йорке — 18,8%. Курортная недвижимость также есть беспроигрышным вариантом. Княжество Монако, где цена объектов прибавила за прошедший год 20-30% и сейчас торгуется в диапазоне €1-2,5 млн, — одна из новых точек роста.
А в Соединенных Штатах подешевевшие объекты на побережье смогут стать хорошей возможностью для инвестора войти на рынок, что раньше был ему не по зубам. Еще одно направление, сулящее большие доходы, — вложения в те регионы, где вероятна налоговая оптимизация. К примеру, в Англии по окончании трансформации налогового законодательства объекты в известном офшоре — на острове Джерси — показали рекордные 28% роста.
Развитый и прибыльный
«В случае если вам предложат рынок X с доходностью 15% и рынок Y с гарантированными 5%, что вы выберете?» — задаёт вопросы директор отдела интернациональных инвестиций IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Большая часть частных инвесторов в большинстве случаев предпочитают большой доход. В это же время развитые рынки с ограниченным потенциалом роста предлагают неповторимые стратегии, не требующие от инвестора больших вложений либо разрешающие приобретать доход от объекта и в один момент применять его в личных целях.
Так, работа с недвижимостью в Европе позволяет вкладывать личные средства только частично. «Большая часть инвесторов на Западе вкладывают всего 10-30% собственных средств в строящийся объект и реализовывают его перед окончанием строительства, дабы не вкладывать оставшуюся часть», — говорит Индриксонс. Эта стратегия именуется flipping (от британского «переворот») и сулит доходность около 30% годовых.
Данный вариант совершенен для инвестора с активами не более €500 000, что соответствует вложениям в 3-5 квартир. Более объемным портфелем руководить в одиночку, по словам Индриксонса, уже сложнее.
Для пассивных инвестиций существует стратегия leasing back — приобретение номера в гостинице. В этом случае инвестор всецело выкупает объект и сдает его девелоперу в долговременную аренду, а вместо приобретает гарантированный доход 5-10%. Причем в условиях возможно оговорить возможность применения номера пара дней в году для проживания.
Через Запад на Восток
Динамика стоимостей в Нью-Лондоне и Йорке повторяет друг друга, исходя из этого инвестор не добьется распределения рисков, приобретя объекты в обоих городах. Для диверсификации в портфель направляться включать активы тех регионов, экономика которых не очень сильно коррелирует с общемировой конъюнктурой. К примеру, цена на недвижимость в Черногории на протяжении глобальной коррекции показывала устойчивую хорошую динамику. Отличительная изюминка рынков Восточной Европы — предсказуемый сценарий развития.
Со вступлением в ЕС в стране начинается цикл повышения цен, что подогревается не только внутренним спросом, но и инвесторами из вторых регионов. «Лучший результат для выхода на рынок развивающихся государств — этап его зарождения», — говорит Индриксонс.
Но и забывать родные стенки также не нужно. Среди развивающихся рынков в целом по миру чемпионами по темпам роста за прошедший год стали Болгария (33,7%), Сингапур (31,3%) и Российская Федерация (30%). «Динамика цен на недвижимость — это практически функция экономического подьема страны», — говорит помощник директора управления инвестиций в недвижимость Morgan Stanley Максим Стерлягов, что вычисляет российский рынок самым привлекательным. Не смотря на то, что и тут некоторых направлений он рекомендует избегать.
Так, к примеру, региональная недвижимость может продемонстрировать недостаточно хорошую доходность из-за поверхностного рынка. Сочи как курортная территория остается привлекательным рынком для долгих инвестиций, но по окончании взрывного роста «олимпийских» стоимостей нет уверенности в сохранении динамики. Приводят к и столичные конторы по $2000 за 1 м2. «Мне сложно представить, что цена в этом сегменте будет соответствовать стоимости подобной недвижимости в Лондоне», — говорит Стерлягов.
Хороший вариант для частного инвестора — фонды недвижимости, к преимуществам которых возможно отнести низкий входной порог и диверсификацию вложений. Но в Российской Федерации закрытые ПИФы недвижимости вынужденно остаются патриотами, поскольку законодательно им дано вкладывать не более 20% средств в зарубежные объекты ограниченного перечня государств.
Управляющие ЗПИФов — как, но, и целый рынок коллективных инвестиций — с нетерпением ожидают обещанных послаблений от регулятора и готовятся вкладывать в активы в мире. на данный момент же от зарубежных фондов их отличает еще и возможность принимать в качестве взноса от инвесторов акции а также недвижимое имущество. А расплачиваться «натурой» ЗПИФы не смогут, в противном случае налог с частных инвесторов удерживать было бы сложнее.
Но, это бремя для физлиц относительно мало: 13% НДФЛ и земельный налог. Причем последний существует лишь в теории. «На практике инспекция не интересуется, какие конкретно инвесторы находятся в фонде, — говорит управляющий директор УК “Велес Менеджмент” Станислав Бродский. — Мне не известно случая получения пайщиком аналогичного извещения».
Но пайщику нужно будет заплатить рабочую группу управляющей компании и согласиться с неизбежностью ожидания: вложиться в ЗПИФ свидетельствует «заморозить» средства на 3-15 лет. Исходя из этого скоро стать рантье не окажется.
Создатель: Екатерина Самородова
Аналитический рабочий еженедельник SmartMoney
