«Большое яблоко» кризису не по зубам
В случае если административной и политической столицей США есть Вашингтон, то денежный и деловой центр страны — это Нью-Йорк. Тут находятся представительства и офисы интернациональных корпораций и компаний, тут же расположена штаб-квартира ООН. Значимость Нью-Йорка на мировой арене снабжает стабильно большой спрос на недвижимость мегаполиса.
Начало истории самого Нью-Йорка датируется 1614 г., а началом истории градостроительства считается 1807 г. В 1811 г. особой рабочей группой муниципалитету был представлен генплан города — масштабный, предусматривавший развитие будущего мегаполиса чуть ли не на столетие вперед. Данный документ и начал развитие самых популярных районов города.
«Сейчас городская агломерация Нью-Йорка выходит далеко за границы штата Нью-Йорк и охватывает прилегающие к городу части штатов Коннектикут и Нью-Джерси. В мегаполисе живёт практически 20 млн человек, что делает его одним из самых громадных в мире. В состав Нью-Йорка входит пять округов: какое количество, Бронкс, Бруклин, Куинс и остров Статен — Ричмонд», — говорит Елена Юргенева, начальник отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank.
Деловые отношения отечественных предпринимателей связывают прежде всего с Ближним и Европой Востоком, исходя из этого россиян Нью-Йорк интересует по большей части как объект для инвестиций. Исходя из этого цель разрешённой статьи — оценить текущую обстановку на рынке недвижимости мегаполиса, проанализировать его возможности, поведать о возможностях и рисках.
Америка была первой страной, по которой ударил глобальный экономический кризис. Согласно данным The Wall Street Journal, на треть подешевели недвижимость в Майами и Лас-Вегасе. Но благодаря собственному особенному положению Нью-Йорк практически не пострадал.
Более того, многие американцы верят, что на данный момент самый подходящий момент для инвестиций. Ставки по ипотекам достигли собственного исторического минимума. В случае если в начале 1980-х гг. данный показатель составлял 15%, в начале 90-х он снизился до 10%, а сейчас не превышает 6%.
И специалисты заявляют, что в скором будущем они останутся на этом же уровне.
Рынок Нью-Йорка постоянно демонстрировал высокую стабильность а также по окончании экономических потрясений скоро восстанавливался. С этим соглашается и Е. Юргенева: «На примере прошлого экономического кризиса возможно подметить, что в среднем цены на недвижимость в Нью-Йорке возвращаются на прошлый уровень в течение двух лет».
Манхэттен
Для чужестранцев интерес воображает в первую очередь Манхэттен. Это легендарные Бродвей, Пятая авеню и Уолл-стрит, респектабельные рестораны и дорогие бутики.
Манхэттен — остров площадью 58 кв. км, складывающийся из множества кварталов. Тут любой отыщет себе место по душе. Семьи с детьми предпочитают жилье в Верхнем Ист-Сайде либо в Верхнем Вест-Сайде, поскольку эти районы граничат с Центральным парком (один из самых громадных парков в мире).
Даунтаун — район отреставрированных и новых домов в духе ветхой Америки, имеется и постройки, каковые создавались лучшими архитекторами мира.
На качественные и удачно расположенные проекты на Манхэттене спрос имеется неизменно. Более того, за прошедший год цены на недвижимость в лучших жилых зданиях выросли на 12,3% (по состоянию на конец II квартала 2008 г., интернациональный индекс по жилью Knight Frank). Хороший показатель, в особенности в случае если учесть, что в целом по Нью-Йорку цены упали за тот же период на 4,5%.
Кроме того на фоне нынешнего спада аналитики компании Knight Frank предвещают рост цен на лучшие проекты в диапазоне 2–5% в год.
Интернациональный индекс цены элитного жилья компании Knight Frank за II квартал 2008 г. свидетельствует, что средняя удельная стоиость элитного жилья на Манхэттене образовывает на данный момент 33 705 евро/кв. м. По этому показателю Манхэттен входит в топ-5 самых дорогих мест в мире, уступая по цене квадрата лишь Монако (51 000 евро/кв. м), Лондону (44 620 евро/кв. м), Кап Ферра (42 320 евро/кв. м) и Куршевелю (34 300 евро/кв. м).
А жилье на Пятой авеню вошло в второй рейтинг самых-самых. Портал Wealth Bulletin данной в осеннюю пору опубликовал перечень десяти самых дорогих улиц в мире, в нем легендарная Пятая авеню стала третьей. Кое-какие апартаменты продаются тут по 60 миллионов., и 1 кв. м доходит до 80 тыс. долл.
Апартаменты на Манхэттене — дорого и модно
самый популярным видом недвижимости в Нью-Йорке являются апартаменты в жилых комплексах с собственной инфраструктурой, расположенных на Манхэттене. Один из таких проектов — Superior Ink. Его в Российской Федерации воображает компания Knight Frank.
Комплекс находится в респектабельном квартале Вест-Виллидж, конкретно на берегу реки Гудзон (где в далеком прошлом не осталось свободных участков под застройку). дизайн интерьеров и Архитектурный проект в собственности широко известному бюро Robert A. M. Stern Architects. К услугам жильцов круглосуточная консьерж-работа, детская фитнес и комната-центр, парковка и пр. На территории комплекса кроме этого находится развлекательный центр с кинотеатром.
Цены на апартаменты и таунхаусы начинаются от 1950 тыс. долл.
А вот еще один пример. Сейчас в районе Челси заканчивается возведение нового жилого комплекса. Его архитектором есть узнаваемая Анабелла Селдорф (Annabella Selldorf). Основная фишка комплекса — особый лифт, на котором жильцы смогут подниматься в личные апартаменты прямо на машине из подземного паркинга. Площадь апартаментов — 213 кв. м, окна выходят на реку.
Цена квартиры — 6,5 миллионов. Это хорошее вложение, согласно точки зрения старшего вице-президента Sothebys International Realty Ли Саммерс: «Такие апартаменты возможно сдавать за 35 тыс. долл. в месяц. А их цена при перепродаже через несколько лет может достигнуть 10 миллионов.».
Два последних этажа в комплексе купили знаменитые дизайнеры Доменико Стефано и Дольче Габбана, чем привлекли к нему дополнительный интерес общественности и практически обеспечивали прибыль будущим инвесторам.
Риски
Но аналитики утверждают, что при покупке недвижимости в Нью-Йорке, как, но, и в любом втором месте в мире, необходимо принимать в расчет последовательность вероятных рисков.
Во-первых, перед тем как совсем определиться с выбором объекта, направляться составить бюджет на его обслуживание и содержание. В другом случае возможно недосчитаться части запланированной прибыли в будущем.
Во-вторых, в случае если недвижимость приобретается с целью последующей сдачи в аренду, нужно не забывать о том, что ставки в условиях денежной нестабильности смогут снизиться.
В-третьих, в случае если речь заходит о покупке жилья на первичном рынке, стоит обратить внимание на наличие страховки у застройщика. В случае если такой нет, клиент не сможет вернуть собственные деньги при остановки работ и банкротства строительной компании.
Нью-Йорк ожидает
Нью-Йорк традиционно весьма лоялен к зарубежным клиентам. Для приобретения жилья возможно взять долгосрочный кредит. Кроме того в сегодняшних условиях банки предоставляют заем в размере до 60% стоимости недвижимости. Брокер, что оказывает помощь с покупкой объекта недвижимости, в большинстве случаев подбирает и ипотечного брокера. «В кризисное время банки кредитуют чужестранцев, но вам нужно будет представить доказательства, что у вас либо у вашей компании имеется деньги.
В случае если же вы оплачиваете приобретение наличными, то неприятностей по большому счету не появится», — говорит Ли Саммерс. Более того, клиенты есть в праве открыть офшорную компанию для приобретения недвижимости.
Выходим на сделку
Первоначально клиенту нужно отыскать агента и подписать с ним контракт. Наряду с этим специалисты не советуют пользоваться одолжениями брокера продавца, дабы исключить возможность завышения цены объекта.
По окончании того как подходящий объект отыскан и заключено соглашение о цене, стороны подписывают контракт о намерениях, и клиент вносит депозит в размере 1%, что при расторжения сделки возвращается.
«В случае если имеется намерение купить недвижимость в долг, принципиально важно взять предварительное согласие банка (pre-approved letter)», — отмечает Елена Юргенева. Для этого клиент заказывает проведение экспертизы дома (physical inspection, termite inspection) и приобретает подтверждение от кредитного учреждения о выдаче кредита (в случае если нужно) — на это отводится 17 дней. В случае если сделку совершают за наличный расчет, то экспертиза проводится по желанию будущего обладателя.
После этого нужно открыть особый счет — escrow, и стороны приступают к изучению и подготовке соответствующих документов. Составление соглашения купли-продажи в большинстве случаев происходит по окончании проведения всех инспекционных испытаний, потому, что они смогут значительно повлиять на цена дома. Контракт содержит имена сторон, подробное описание получаемого имущества, информацию о вознаграждении продавца.
И, наконец, завершение сделки. В то время, когда договор купли-продажи подписан и внесен задаток, банк направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. В случае если проверка прошла удачно, клиент приобретает от кредитного учреждения документ (commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему определенную сумму в виде ипотечного кредита на конкретную недвижимость. Это может занять некое время.
После этого все документы передают юристу, которого нанимает банк для заключения сделки.
Завершение процесса приобретения — оформление settlement statement. Затем осуществляется официальное закрытие сделки, в обязательном порядке в присутствии нотариуса. Происходит передача ключей и денег.
Факт купли-продажи в тот же сутки необходимо зарегистрировать в особом райотделе регистрации, где кроме этого выдается свидетельство о праве собственности — title.
Кстати, эксперты советуют застраховать по окончании приобретения не только дом, но и права владения недвижимостью (в случае если внезапно окажется, что какие-либо документы неверны).
Все говорит о том, что на данный момент самый удачный момент, дабы инвестировать в недвижимость Нью-Йорка. Положение всемирный экономической столицы делает объекты востребованными в каждые времена. Беспокойства на денежных рынках обходят данный город стороной.
Наряду с этим отработанная столетиями американская законодательная совокупность гарантирует надежность сделки на всех этапах.
Создатель: Андрей Авербух
Издание Цены и Недвижимость
