Болгарская недвижимость: тонкости приобретения и продажи

Болгарская недвижимость: тонкости приобретения и продажи

На фоне кризиса рынка недвижимости на западе Болгария до тех пор пока ухитряется оставаться одним из островков стабильного роста. Помимо этого, не обращая внимания на данный рост, болгарская недвижимость до тех пор пока еще дёшева (1000-2000 евро за квадратный метр в среднем), и потому привлекает инвесторов из всех государств, среди них и из России.

Но приобретение объекта жилья в Болгарии таит под собой множество юридических подводных камней, обозначить кое-какие из них постарался обозреватель. Для этого он побывал на особом «болгарском» семинаре, что прошел в рамках выставки «Второй дом». Вот о чем говорили эксперты.

Для чего вам лишняя услуга?

Начнем с распространенного заблуждения. В далеком прошлом устоялось вывод, что физическое лицо не имеет возможности приобрести болгарскую недвижимость, и что для ее приобретения нужно зарегистрировать компанию. На самом же деле это утверждение правильно только в том случае, если вместе с домом либо квартирой либо без них вы берёте надел земли.

В случае если же вы берёте легко объект недвижимости, не получая прав собственности на земельный надел, то вы нормально имеете возможность оставаться физическим лицом.

Отчего же на рынке укоренилось представление об обязательности регистрации компании? Дело в том, что регистрация компании — это дополнительная услуга. Для чего же компании отказываться от дополнительного приработка?

Вот и кое-какие недобросовестные компании навязывают эту не всегда нужную потребителю услугу.

Документы для приобретения

В это же время, для приобретения болгарской недвижимости физическому лицу нужен только паспорт любой страны. Все остальные документы будут составлены в нотариальной конторе при заключении сделки. К этим документам относится, в первую очередь, согласие супруга либо жены на проведение сделки. Заполняется оно на месте, в присутствии нотариуса.

Само собой разумеется, наличие второй половины семьи возможно и скрыть, но в то время, когда придет пора реализовывать приобретённую на данный момент недвижимость, продавцу обязательно зададут неприятные вопросы.

Супруга может согласиться как на месте, так и выписать доверенность в стране постоянного проживания у местного нотариуса. Доверенность эта, конечно, будет на русском, и тогда ее нужно будет переводить на болгарский, а перевод кроме этого заверять нотариально.

Не считая согласия второго супруга, пригодится кроме этого и декларация по форме № 25. Это декларация о семейном положении и гражданском состоянии. Пригодится и декларация № 4 — о происхождении денег. В ней вы собственными словами показываете, откуда вы забрали целых 30 тысяч долларов на первый взнос. Наряду с этим никакой справки, подтверждающей ваш доход, от вас не потребуют. То же самое касается и декларации № 264. В ней вы пишете, что не должны никаких налогов болгарскому стране.

Документального подтверждения данной декларации от вас кроме этого не потребуют. Но оба этих документа вы подписываете в присутствии нотариуса, что и заверяет вашу подпись.

Затраты за оформление документов несет лишь клиент, и они составляют 3-4% от оценочной цены квартиры, которую определяет ее налоговая администрация. Она зависит от площади, степени и местоположения амортизации жилья и образовывает порядка 40% рыночной цене.

Клиенту новостройки пригодятся еще и акты

В Болгарии с вас ни при каких обстоятельствах не попросят полной суммы за неначатое строительство. Как правило новостройку берут уже с актом № 16, в то время, когда подключены все коммуникации, включая муниципальный телефон. Возможно приобрести квартиру и по акту № 15, в то время, когда закончена внутренняя отделка, но еще не подключены коммуникации, а также по акту № 14, в то время, когда дом выстроен, и квартира попадает в кадастр.

В этом случае удастся сэкономить приблизительно 20% цены. Но въезжать в такую квартиру и декорировать ее самостоятельно вам никто не разрешит.

С возникновением отечественных клиентов, привыкших покупать фундаменты и ямы, картина как изменилась. Сейчас возможно заключить контракт и на приобретение строящейся недвижимости. Но оплата всё равняется не вносится заблаговременно:

— При самом начале строительства вносится 10-процентный задаток;

— Позже, в то время, когда подписывается акт № 14, вносится 30-процентный первый взнос;

— По окончании вступления в силу акта № 15 вносится еще 30%;

— Остальные 30% выплачиваются лишь на этапе акта № 16.

При покупке новостройки у застройщика затраты на оформление рассчитываются уже не из налоговой оценки, а из балансовой цены. Но и она образовывает приблизительно половину рыночной. Затраты на оформление кроме этого составляют 3-4% от балансовой цены.

Время от времени стороны настаивают на внесении в соглашение полной настоящей суммы, выплаченной за жилье. Настаивают по большей части россияне, памятуя те случаи у нас, в то время, когда, не разобравшись, брали юридически не совсем чистую квартиру, а в то время, когда приходилось давать сделке обратный движение, приобретали от продавцов только ту сумму, которая была указана в соглашении. Сейчас же, обжегшись на молоке, люди дуют на воду – в Болгарии риск приобрести чем-то обремененную квартиру фактически отсутствует: нотариус шепетильно контролирует историю недвижимости, и в случае если хоть что-то позовёт у него подозрение, сделка не состоится.

Но кроме того в случае если нотариус что-то и пропустил, возможность чего образовывает сотые доли процента, его неточность обязательно исправят в кадастровом бюро, куда нотариальный акт, что содержится при сделке, поступает сразу после подписания. Оттуда вы получите документы на руки минимум через сутки, как в Варне, либо максимум через 14 дней, как в Софии.

Но всё равняется полноправным обладателем вы считаетесь со дня заключения сделки. С этого же дня исчисляется и ваш налог на купленное жилье, что образовывает 0,15% от налоговой оценки в год. Кстати, если вы уплачиваете данный налог в первой половине года, то вам положена 5-процентная скидка.

Экономия составит 2-3 евро. Приблизительно столько же – 0,15-0,25% от оценочной цены нужно будет платить и за вывоз мусора. Также каждый год.

Остальные платежи взимаются каждый месяц.

Документы для продажи

Но, быть может, настанет сутки, в то время, когда вы, досыта насладившись всеми красотами владения болгарской недвижимостью, захотите ее реализовать.

В этом случае от вас потребуют практически все те документы, каковые требуют и с клиентов, но, кроме них, и еще кое-что. Во-первых,это нотариальный акт, что вы оформляли при покупке. Во-вторых, вам нужно будет принести свежий документ о налоговой оценке.

Эту справку, напоминаем, выдает налоговая администрация и она за эту услугу – от 50 до 200 левов (950-3800 руб.), в зависимости от местности.

От вас кроме этого потребуется то, что по-болгарски именуется скицей. Это поэтажный замысел вашего дома. Наконец, от вас потребуется акт №16 – свидетельство о том, что дом был сдан в эксплуатацию, о котором мы уже успели поведать.

В Болгарии существует и особый налог с продажи: если вы реализовываете квартиру, которую приобрели менее пяти лет назад. Тогда с вас снимут 10% от отличия между ценой продажи и ценой покупки. Так болгарские власти пробуют бороться со спекуляциями на рынке недвижимости.

Резюме

Любая сделка неповторима, обожают заявлять риэлторы. И они, само собой разумеется, правы. Исходя из этого универсального рецепта для всех не существует.

Но взять представление о «размерах бедствия», в принципе, возможно. Сохраняем надежду, что мы его вам дали.

Текст : Сергей Шумаков

Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.Ru

Опасности при покупке недвижимости в Болгарии

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: