Безработица, банки и другие легенды об испании
Как красочно описывается бедственное состояние испанского рынка недвижимости! Стоимость уменьшаеться, темпы строительства сжимаются, невостребованными остаются много тысяч объектов! Но, многих россиян эти сообщения радуют. Для нас это необычный сигнал: «приходи и бери, отдаем за бесценок все наилучшее!»
Как подобную информационную картину принимают эксперты, каковые наблюдают на происходящее со своей колокольни? А заодно живут и ведут бизнес в «стране фламенко и корриды». На семинарах Prian.ru, прошедших в рамках выставки «Жилищный проект», легенды и мифы современной Испании прокомментировал управляющий партнер компании SeaBestLand Эдуард Гулян.
Легенда №1: миллионы безработных
В больном положении находится не только рынок недвижимости, но и вся экономика Испании. Компании массово закрываются, количества производства уменьшаются, почему в стране отмечается большой уровень безработицы. К 2013 году статисты насчитали около пяти миллионов нетрудоустроенных граждан.
Каждый второй юный испанец нигде не работает. Где уж тут думать о покупке жилья
Эдуард Гулян:
— Не буду обсуждать статистику, конкретный пример. Наша фирма на данный момент динамично начинается. Последние пять месяцев три международных кадровых агентства занимаются поиском сотрудников для отечественной компании. Вы думаете, они смогут отыскать экспертов?
Нет!
Рассказы о повальной безработице в Испании – это легко миф. Да, вправду, имеется безработные, но это как раз те люди, которым трудоустройство не весьма то и необходимо. В противном случае мы скоро подобрали бы персонал.
Во-первых, помните, что у испанцев высокие пособия. И во-вторых, у большинства имеется какие-то доходы – от недвижимости, банковских депозитов и без того потом. К примеру, у нас трудилась женщина из Каталонии.
Уволилась. на данный момент приобретает пособие €800. Еще около €2000 ей приходит от сдачи в аренду виноградников и квартиры, доставшихся в наследство. Она официально числится безработной, имеет €3000 в месяц, замечательно живет и думает «а для чего мне по большому счету идти трудиться?»
Легенда №2: громадная распродажа
Последние пять-шесть лет недвижимость в Испании неуклонно обесценивается. С декабря 2007-го, в то время, когда жилье в стране достигло собственной большой стоимости, дома и квартиры снизились в цене в среднем на 39%. А на любимом гражданам России Средиземном побережье и того больше – практически на 46%. Соответственно, роскошную квартирку с видом на море в Испании сейчас возможно приобрести по беспрецедентно низкой цене.
По сути, за бесценок.
Эдуард Гулян:
— Сильно просела в цене как раз та недвижимость, которая и до начала кризиса была никому не нужна. Это квартиры, расположенные в неудачных местах: на большом растоянии от моря, в промышленных районах либо в кварталах, заселенных в основном иммигрантами.
Кроме этого пострадали проекты с незаконченной инфраструктурой. До кризиса у испанских застройщиков были грандиозные замыслы. Они осваивали громадные территории. Причем, квартиры, каковые они обязаны сдавать с чистовой отделкой и оборудованной кухней, они смогли завершить.
А вот социальные объекты – дороги, детские площадки, садики – довольно часто не успевали.
Но качественное курортное жилье, которое и рассчитывают отыскать в Испании многие россияне, очень сильно не дешевело. К примеру, в элитном районе Барселоны Педралбес – аналог столичной Рублевки, расположенный в городской черте – цены не упали ни на цент. Обладатели не торопятся реализовывать, они ожидают, пока покажутся хорошие предложения.
Легенда №3: банковский произвол
Испанский рынок недвижимости практически завален квартирами объектами – и банковскими домами, изъятыми у неплательщиков ипотечных кредитов. Финучреждения выставляют все это достаток на продажу с огромными скидками, до 60%. Демпингуют, одним словом.
И вынуждают рядовых собственников кроме этого уменьшать ценовую планку.
Эдуард Гулян:
— Верно, имеется такие объекты. Но перед тем как отправиться искать квартиру вашей грезы среди банковских предложений, поразмыслите, кому раньше принадлежало это жилье.
В большинстве случаев, по ипотекам не могли расплатиться невостребованные и низкооплачиваемые эксперты. И жили они в соответствующих условиях. Помимо этого, за то время, пока эти квартиры принадлежали банкам, они имели возможность прийти в еще большее запустение.
В секторе элитного жилья банковских объектов нет.
О достоинствах и недостатках приобретения отчужденной недвижимости в Испании просматривайте в особом материале на Prian.ru.
Легенда №4: инвестиционная пассивность
Кризистная ситуация в экономике в стране (см. легенду №1), перманентно уменьшающиеся цены на жилье (№2), каковые, как считают аналитики Morgan Stanley, обвалятся еще на 30%, и много свободных предложений (№3) делают испанскую недвижимость непривлекательной с позиций инвестиций. Да, солнце и море в Испании не изменились, и брать жилье для отдыха – возможно и необходимо. Но получить на испанских квадратных метрах в ближайщее время не окажется
Эдуард Гулян:
— Про инвестиционную привлекательность Испании оптимальнее сказать на конкретных примерах. Сравнительно не так давно под Барселоной выставили на продажу части торгового комплекса, в котором находятся наибольшие мировые торговые марки, типа, IKEA. Благодаря кризису стало возмможно войти в данный проект за довольно малые деньги. Самая маленькая часть – от €300 000.
Доходность этих инвестиций изначально рассчитывалась на уровне 8% годовых.
Кто скоро сообразил – приобрел. И весьма радостен, по причине того, что доходность возросла до 11% годовых. Это не просто прекрасно, это великолепно. В случае если в безотносительных цифрах, в Российской Федерации это порядка 35%.
Скоро банк, которому был обязан застройщик этого торгового центра, сам выкупил оставшиеся площади.
Еще один пример. В Испании имеется место называющиеся Порт-Авентура – это лучший в стране парк развлечений, аналог Диснейленда в Париже, расположенный в часе езды от Барселоны в городе Салоу. В пешей доступности от парка был выстроен жилой комплекс. И практически за шесть месяцев его всецело распродали – клиенты сметали по 5-10 квартир. Доходность, по русским понятиям, низкая – 6% годовых. Но!
Узнаваемая управляющая компания вместе с договором на приобретение заключает соглашение на аренду. И все неприятности с поиском нанимателей становятся их головной болью. А вы лишь гарантированно приобретаете 6% дохода. Хороший проект, инфраструктура, удачное место, управляющая компания – через несколько месяцев для того чтобы комплекса уже не будет на рынке, все раскупят.
Конкретно.
Эти примеры превосходно обосновывают, что кризис несет в себе довольно широкие возможности. По-моему, деньги зарабатываются как раз в кризис.
Легенда №5: золотая виза
Новейшая легенда испанского рынка касается принятия нашумевшего закона о ВНЖ для зарубежных клиентов недвижимости. Сперва власти подумывали выдавать резиденции всем чужестранцам, приобретшим объекты от €160 тыс. Но поразмыслили, подняли планку до €500 тыс. и приняли-таки долгожданный закон.
Сейчас жилищный сектор Испании ожидает неминуемый расцвет: граждане России, Китая, Саудовской Аравии ринутся раскупать виллы и испанские квартиры, чтобы получить европейский ВНЖ.
Эдуард Гулян:
Я пологаю, что резкого скачка продаж, вероятнее, не будет. Россияне далеко не первые в последовательности зарубежных клиентов недвижимости в Испании. Британцам это не требуется.
Немцам – тем более. Китайцам? Вероятно. Но и их не так много.
Помимо этого, в то время, когда думающие люди задаются этим вопросом, они знают, что нужно будет выбирать – налоговым резидентом какой страны вы желаете являться. Вы же не забывайте истории про Жерара Депардье и других состоятельных французов? Это похожая обстановка.
Испанцы будут потребовать, если вы на их территории проводите 183 дня, стать резидентом их страны. Ни одно государство не желает упускать собственных плательщиков налогов. И тут еще нужно просчитать, налоги какой страны вам удачнее оплачивать.
Разговаривала Анастасия Фалей
Фото Prian.ru
