Адриатический бриз
В рейтинге продаж недвижимость Черногории занимает сейчас одну из лидирующих позиций. Данной недвижимостью не только интересуются, ее деятельно берут. Берут граждане России, а их активными соперниками сейчас являются британцы.
И это лишний раз подтверждает оправданность интереса к стране.
Британцы, по словам риэлторов, берут за границей лишь то, что много лет не теряет собственной ценности и имеет несомненные потребительские преимущества.
Кроме того не погружаясь глубоко в анализ обстановки на этом рынке, а просто окинув местный ландшафт свежим взором, удивляешься его разнообразию и богатству. море и Горы, монастыри и старинные крепости, острова и заливы. Несомненное преимущество, которое разумеется с первого взора, — это громадные неосвоенные наделы земли, растянувшиеся на многие километры.
В случае если дорогие курорты Италии и Франции страдают излишней урбанизированностью, то города и тем более поселки Черногории с низкой плотностью застройки побеждают конкретно. Действительно, имеется Будва — по курортным меркам практически мегаполис. И имеется лыжные курорты.
Так что выбор у потребителя достаточно широкий, не смотря на то, что главное предпочтение отдается приморским местам.
По оценкам компании «Новое Уровень качества», в последние два года на недвижимость Черногории существует повышенный спрос, опережающий предложение. Обстоятельств на то пара. Благоприятные природные и климатические условия, безвизовый въезд для россиян — это достаточно ответственные моменты, но этим не ограничивается полный перечень плюсов.
Ко мне, рассуждает Ольга Косенкова, начальник департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Уровень качества», еще направляться добавить лояльное отношение к зарубежным гражданам с позиций законодательства в сфере земельно-имущественных взаимоотношений, другими словами возможность свободного приобретения теми же россиянами недвижимости, а также земельных участков (не смотря на то, что и через оформление юрлица). Определяющим же есть цены и соотношение качества квадратного метра, и видовые характеристики и местоположение.
Все перечисленное — нужные составляющие для происхождения строительного бума на побережье Адриатики. Ко мне едут частные инвесторы, тут разворачивают строительные компании и свою деятельность.
Согласно данным компании «Новое Уровень качества», главными клиентами курортной недвижимости в Черногории являются россияне с преобладающей долей москвичей. Риэлторы выделяют пара групп клиентов в зависимости от целей приобретения недвижимости:
* для собственного пользования (сезонный отдых);
* для пользования третьих лиц (к примеру, для отдыха и проживания пожилых своих родителей);
* для среднесрочного инвестирования денежных средств на растущем рынке (приобретение с последующей перепродажей);
* для долговременного инвестирования денежных средств с целью предстоящей сдачи недвижимости внаем.
Громаднейшую популярность в общем количестве предложения курортной недвижимости имеют объекты с видом на море, расположенные в районах с развитой либо развивающейся инфраструктурой (в большинстве случаев, это города, ориентированные на сферу туризма). По престижности расположения самый востребованным есть район Будванской Ривьеры, на что приходится 50% спроса. Потом направляться Которская бухта (40%) и Барская Ривьера с очень малым долей спроса в этом районе (5%).
Для полноты картины отметим кроме этого курорт Калашин — горное место, которое кроме этого сейчас на слуху. Сейчас, отмечает Елена Некрытова, менеджер проектов курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества», зарубежные и русские клиенты открывают для себя Черногорию не только как морской курорт, многие интересуются красивыми районами, где расположены чистейшие озера, горы, в том месте также начинается строительство новых комплексов.
Имеется определенная категория клиентов, заинтересованных в приобретении коммерческой недвижимости. А помимо этого, растет спрос на недвижимость в исторических районах страны. Хорошим примером может служить город Цетине — бывшая столица страны, находящаяся в горах.
Она завлекает и с позиций средоточия объектов истории и архитектуры, и необыкновенной живописности местности.
Как говорят эксперты, занимающиеся реализацией элитной недвижимости, для их клиентов необходимым в комплекте требований будут так именуемые видовые квартиры. Другими словами те, каковые в обязательном порядке имеют вид на море и наряду с этим расположены от него в пределах пешеходной доступности. Все, не соответствующее этим параметрам, пользуется намного меньшим интересом и подчас делается неликвидным как с позиции собственного проживания, так и с инвестиционной точки зрения.
Востребованными прежде всего являются новые качественные дома в развитых курортных районах, в первую очередь в Будве. Менее состоятельные клиенты не столь категоричны. Вид на море для них уже не так значим, как возможность дойти до него пешком.
Инвестиционная мотивация таких приобретений не столь очевидна: ясно, что такое жилье будет менее ликвидным на рынке и значительный прирост цены в будущем не гарантирован.
Отмечают в «Новом особенности» и Качестве предпочтений клиентов из других государств. Некурортное жилье, в большинстве случаев, приобретается или местным населением, или гражданами ближнего зарубежья, которых в первую очередь интересует сама Черногория. Такие люди готовы самостоятельно перемещаться в пределах страны, справедливо полагая, что маленькая территория в полной мере разрешает делать это.
Цена обычной приобретения для россиян укладывается в пределы 70–150 тыс. евро. Таковой вывод делают в компании DOKI. В большинстве случаев отечественные соотечественники берут как первичную, так и вторичную недвижимость, цена которой приблизительно на 30–40% ниже одно-, двухкомнатной квартиры в Москве. Как отмечают в АН «БЕСТ», цена квартир в современных комплексах с собственной инфраструктурой начинается от 100–120 тыс. евро.
За эти деньги возможно купить студию в хорошем доме неподалеку от моря. Не смотря на то, что на данный момент с развитием рынка недвижимости в Черногории появляется и более большой ассортимент жилья. К примеру, суперэлитные проекты, цена квадратного метра в которых может составлять порядка 8 тыс. евро.
Согласно точки зрения Елизаветы Зубаревой, специалиста отдела зарубежной недвижимости компании, самая перспективной приобретением сейчас являются объекты, расположенные в близи от моря в районе с развитой инфраструктурой. Они постоянно будут владеть инвестиционным потенциалом и высокой ликвидностью. И вряд ли стоит откладывать такие приобретения на позже: протяженность побережья Черногории — около 220 км, хороших участков для постройки жилищных объектов с таковой локацией остается меньше.
Инфраструктура страны, как отмечают многие эксперты, находится в начальной стадии развития. Но нужно осознавать, что до тех пор пока это положительно отражается на цене квадратного метра — будь в стране более развитой сеть транспортных магистралей, развлекательных заведений и всего другого, то и цена недвижимости была бы несравнимо выше.
Как отмечает Ольга Побединская, начальник департамента зарубежной недвижимости агентства недвижимости DOKI, на данный момент власти станы предпринимают большие упрочнения для развития данной сферы. В 2009 г. планируется достроить новое шоссе, которое пройдет из Албании в Хорватию по всему побережью.
Социальная и торговая инфраструктура, направленная на обслуживание бессчётных российских собственников и туристов черногорской недвижимости, начинается. Но главный недочёт (что, действительно, не касается северных территорий) — ограничения в совокупности центрального водоснабжения. В некоторых городах случаются перебои с пресной водой.
Не смотря на то, что и эту проблему хорваты деятельно решают.
По неспециализированному точке зрения экспертов, процедура приобретения недвижимости достаточно несложна и необременительна. Особенно это относится новостроек. Сложнее со вторичным жильем, не смотря на то, что у него имеется значительные преимущества — красивый вид, газоны и красивейшие садики около вилл, чем не могут похвалиться новые кварталы только что отстроенного жилья. Согласно точки зрения риэлторов, межевание участков было совершено далеко не везде.
Так что приобретение, к примеру, прекраснейшей виллы может сопровождаться массой бюрократических сложностей, которые связаны с оформлением почвы.
Но вот объяснений происхождения денег у зарубежных клиентов (как это не редкость в некоторых государствах) в Черногории не требуют. Сумма сделки остается известной только ее участникам, и в национальном реестре она не отображается, отмечает О. Побединская. Налоговые ставки низки. Клиент обязан выплатить налог на передачу прав собственности в размере 2% от цены приобритаемого объекта недвижимости, которую определяет национальный оценщик.
Регистрационный сбор в суде при регистрации контракта купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу образовывает около 100 евро.
Процесс оформления сделки не требует большое количество времени и, в большинстве случаев, укладывается в два-три дня. Для заключения соглашения купли-продажи нужно присутствие обеих сторон. Но, клиент имеет возможность оформить документы на основании доверенности, выданной на собственного представителя.
Регистрация нового права собственности занимает 15–20 дней, не смотря на то, что при необходимости срок возможно сократить до одного дня при условии оплаты особого сбора. Составление соглашения и регистрацию документов обязан осуществлять юрист либо юридическое бюро, имеющее лицензию.
Равно как и инфраструктура, пока будет в состоянии развития финансовая система страны. Исходя из этого рассчитывать на получение ипотечного кредита клиентам вряд ли стоит. Формально кредиты населению выдаются под 10% годовых.
Но процедура так не отлажена, что делает процесс займа фактически нереальным, говорят в АН DOKI.
Наталия КРОЛ
издание Цены и Недвижимость
